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现场|第十七座大融城和光大安石商管路径

2019-11-30 08:36:54 | 作者:匿名

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房地产网络利用基金模式打造商业房地产是大势所趋,这也使得许多房地产基金成为商业房地产领域的强力入侵者。

9月26日,中国最大的房地产基金经理之一光大安石迎来了其最新的购物中心项目——合肥绿地城。

据悉,这是光大安石在合肥市场的首个商业项目,总建筑面积72000平方米,停车位1500个。

截至目前,光大安石已完成全国10个城市17个大城市的布局,管理资产总面积180万平方米。

大城市作为光达安史时期的一个重要独立商业品牌,在短短几年内发展迅速。光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰认为,“这是由于光大安石的资金模式和创新运营,所谓的资金模式是‘发行、投资、管理、退出’业务逻辑下的整合能力。”

光大安石是a股上市公司光大嘉宝和香港上市公司光大控股旗下最大的工业投资基金经理和房地产投资平台。自2007年成立AREA Investment(光大安石的前身)以来,十多年来一直专注于房地产投资和资产管理。

据数据显示,截至2019年6月底,光大安石累计经营规模超过1100亿元人民币,已成功收回600多亿元投资和100多个项目。

值得一提的是,合肥绿城是一个轻资产项目。在此之前,光大安石还与南昌绿化带合作进行大城市项目。

林宝泰说,“也有类似的轻资产项目,但不多。伦敦金融城仍专注于重资产,因此,当这些项目稳定运营时,它不会排除未来收购这些轻资产项目的可能性。”

17个大城市

根据房地产新媒体的意见,目前,该市主要城市主要位于全国一线和二线,包括上海、北京、重庆、Xi安、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥。其中,有6个在重庆,光大安石的创业之都。

2010年初,联想的柯荣志迪和光大安石在重庆成立了合资公司柯荣广孔,收购位于重庆北部观音桥的部分未完成项目“现代广场”。

后来,经过重新定位、设计和改造,该项目于同年重新开业,定位了总建筑面积为13万平方米的中档购物中心。数据显示,通过光达安石的运营,重庆观音桥市的入住率从2013年的75%逐渐上升至2016年的97%。

林宝泰介绍说,在格式品牌创新方面,重庆观音桥市坚持品牌调整比例每年达到30%以上,快速调整、适应和引领市场。2018年,该项目客流在win data全国客流规模指数中排名第三。

在资本层面,这也是大城市的第一个reits模式运营项目。2016年,重庆观音桥城市项目将发行25亿reits产品,其中甲级将优先发行13亿元,发行利率为3.8%。优先发行人民币3亿元,发行利率为4.3%。二级是9亿元。

"到目前为止,这也是中国同类产品中最低的发行利率."林宝泰补充道。

光大证券的商业路径是发现和投资被低估的股票资产,收购后进行重新定位、转换和运营,资产增值后以资产证券化的形式退出,为投资者创造稳定的回报。

重庆项目的成功无疑为大城市品牌的复制开辟了道路。

在项目选择方面,光大安石重点关注长江三角洲发达城市群、华北发达城市群、珠江三角洲发达城市群、西南快速经济增长城市群、中部快速经济增长城市群、中西部经济活跃城市群和环渤海经济活跃城市群七大领域。

对于商业地产,除了选址,内部团队支持和长期规划同样重要。林宝泰透露,光大安石倡导积极管理,通过自身业务管理团队的业务管理和运营能力提升购物中心的交通和租金收入,从而提升物业价值。“因此,我们甚至有自己的项目设计团队。”

除了收购如此庞大的资产模式,光大安石还与绿地等开发商合作,出口管理和品牌名称,以加快大城市的布局。

资产管理的未来

事实上,目前17个大城市和180万平方米的资产管理量足以与中国许多传统房地产开发商相比。

然而,与传统开发商不同,光大安世利用资金模式打造商业地产,即通过资本实力触及商业地产的各个方面。

例如,当开发商开发商业地产时,传统的方法是拿走土地并建造它,然后从开业后的租金回报中支付投入成本,然后计算回报率和回报周期。

然而,在基金模型中,现金流、项目估值和资本化率是更重要的指标。此外,基金的商业地产将从退出和投资者的角度分析当前的投资和规划,完成发行、投资、管理和退出四个阶段。

2018年底,光大安石获准发行首只单一房地产基金储物型商业reits和首只以购物中心为底层的单一国有资产储物型reits,储物规模100亿元。其中,今年5月,首款成功产品静安市资产支持专项计划发布。标的资产为静安市项目,发行规模为43亿元。

据了解,静安市的纯商业面积为19万平方米。它于2018年6月开业,位于一个区域性综合购物中心。这是光大安石目前最大的旗舰项目。光大安石正是在项目的介入下,从整体退出的未来角度进行规划和安排的,因此项目可以在不到一年的时间内实现资产证券化。

值得一提的是,基金模式已经逐渐成为越来越多商业开发商的扩张模式,包括欢乐城(Joy City)、华润(China Resources)等专业商业开发商,这些开发商近年来也通过基金的设立而扩张,并已退出。

然而,光大安石的优势在于,它在“发行、投资、管理、退出”的业务逻辑下形成了整合能力,而传统的商业地产开发商则需要与基金公司进行合作和合并。

随着国内商业地产的过度发展,光大安石基金在项目扩张和差异化运营方面将具有越来越明显的优势。

本文来源于房地产网络的观点

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